Договор или соглашение?

В гарантиях и надежном договоре между заказчиком и подрядчиком нуждаются не только будущие владельцы домов и квартир на море. Разумные строители сами никогда не будут работать без договора подряда и тщательного проекта. Без подробных документов нередки ситуации, когда стороны произносят одни и те же слова, но подразумевают при этом совершенно разный смысл. И совершенно не обязательно, что кто-то из них пытается осознанно обмануть — просто они заранее не обсудили всех нюансов. Возводить здание, опираясь во взаимоотношениях с подрядчиками исключительно на честное слово, категорически противопоказано!


Даже простые и стандартные операции, выполняемые уже автоматически, должны сопровождаться немалым комплектом документов:

  • договор
  • эскизы
  • смета
  • спецификация на материалы и оборудование


Но время, потраченное на бумажные согласования, обязательно окупится сторицей.


Как считать?

Вот пример из профессионального опыта, имевший место еще на заре моего экспертно-строительного бизнеса. Как-то раз, внося изменения в проект электрики, так сказать на местности, заказчик решил ограничиться устными поправками, благо мастера-электрики оказались очень высокого уровня. Показав рукой на стену, он дал команду сделать вывод кабеля освещения на расстоянии полуметра [от потолка]. Слово "потолок" не произносилось, но речь шла именно о нем как о само собой разумеющемся, потому и он не стал в деловой спешке говорить "лишнего"! Электрики оказались сильно понятливые и трудолюбивые. Они тоже радели исключительно о работе, не требуя лишних документов, и быстро исполнили поставленную задачу на расстоянии 50 см... выше дверного проема. Потом все посмеялись над  "взаимопониманием" — ведь рука указывала в сторону потолка над широким дверным проемом. В то время как один-единственный листок бумаги с эскизом и подписями сторон легко сэкономил бы время!


На грани фола

Люди понадеялись на честное слово посредника, который брал на себя обязательства утрясти все вопросы с подключением коммуникаций к загородному дому: электричества, газа или водоснабжения. Во многих местах такая задача обычно решается по знакомству с сотрудниками компаний-поставщиков и за деньги, намного превышающие официальные расценки. Либо подобное общественное мнение, выгодное отдельным лицам, создается искусственно. Оплата нелегальных услуг всегда производится наличными, нередко даже без расписок, на доверии. В итоге после продолжительных затяжек и отсрочек домовладельцы могут оказаться с фиктивными разрешениями на подключение коммуникаций, переплатив к тому же в несколько раз по сравнению с реальными ценами, К сожалению, в "разруливании" криминальных клубков помощь строительного эксперта не слишком эффективна. С мошенничеством должны бороться правоохранительные органы. Но постарайтесь сами не обрекать себя на вынужденный поход в милицию.


Выбрав наконец-то самого лучшего подрядчика, необходимо зафиксировать устные обещания письменно, оформив договор подряда, включающий чертежи (эскизы), смету, спецификации на поставляемые материалы и оборудование. Нежелание партнера подписывать юридически обязывающее соглашение уже должно заставить вас задуматься. И даже при оплате левых услуг простая расписка от руки подтвердит вашу правоту.


Впрочем, нередко самый подробный договор не сможет уберечь заказчика от отечественного непрофессионализма и разгильдяйства! Юридическая сторона в строительном деле непроста и запутана.


Никогда нельзя отдавать разработку договора на откуп одной из сторон. Предлагаемая строителями "рыба" в подавляющем большинстве случаев коротка и нелепа, составлена с многочисленными нарушениями законодательства РФ. Естественно, в пользу подрядчика. Расчет делается на неопытного и ленивого клиента, который не глядя подмахнет филькину грамоту и не будет потом опротестовывать нелегитимные пункты в суде или жаловаться в контролирующие государственные органы. Любимая уловка строителей — минимальные штрафы за срыв сроков. Нередко в договоре можно увидеть, например, фразу, что "штраф составляет 0,01 % в день, но не более 10 % от суммы договора".


Правовые знания

Отношения частного лица с подрядной организацией регулируются законом РФ "О защите прав потребителя", который имеет приоритет перед Гражданским кодексом. По закону (ст. 28, п. 5) штраф (неустойка или пени) составляет 3 % в день: "В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги), исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени)".


Закон оговаривает изменения штрафа по соглашению сторон — но только в сторону увеличения! Максимальная сумма взысканной потребителем неустойки не должна превышать общую цену заказа. Как видите, разница существенна. Вот вполне легальный метод отъема денег у населения в стиле Остапа Бендера; если вы пойдете на поводу у строителей с их вариантом трактовки договора, то выложите предоплату, допустим, в 50 %. А потом взыщете с подрядчика штраф в 10 %, И все! После такого "честного" грабежа, как следует из "документа", не обязательно работать и возвращать оставшиеся деньги! Особенно если не указаны сроки завершения. Если же следовать закону, то плохое качество исполнения или неисполнение услуг может быстро и легко привести к выплате огромной неустойки. Кроме того, ст, 13, п. 2 гласит, что "„убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени)...".


И совсем добивает строителей-бракоделов ст. 13, п. 3: "Уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождают изготовителя (исполнителя, продавца...) от исполнения возложенных на него обязательств в натуре перед потребителем". Впрочем, это не означает, что вы должны бесконечно терпеть плохую работу подрядчика. Подобно прекрасной музыке, звучат для опытного потребителя строки закона (с,28,п, 1):

  1. Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) — сроки начала и окончания выполнения работы (оказания услуги) и промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе
  • назначить исполнителю новый срок
  • поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов
  • потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги)
  • отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги). 
  • Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). 
  • Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя


Обратите внимание, что закон устанавливает ответственность исполнителя не только за нарушение сроков, но и за полную бездеятельность — срыв начала работ. Для того чтобы защитить себя от пренебрежительного отношения подрядчика к срокам, в договоре подряда, помимо даты окончания работ, еще и надо указать дату их начала.


Важно знать, что для недвижимости закон предусматривает минимальный гарантийный срок в 5 лет (ст, 29, п, 5), но по существенным недостаткам (браку) вы можете предъявить претензии в течение всего срока службы (ст, 29, п. 6), минимум установлен в 10 лет. Существенными недостатками признаются любые ошибки проектировщиков или строителей, которые не соответствуют нормам, а также снижают комфорт проживания, определяемый действующими нормативами.


К счастью, существенные недостатки проекта или исполнения работ достаточно легко доказать. Нарушения стандартов (СНиП и ПУЭ), погрешности в расчетах сразу видны опытному эксперту. Например, отсутствие необходимой по проекту гидроизоляции фундамента либо использование ненадлежащих материалов не скрыть и через десятилетия. Поэтому вы имеете полное право и законные возможности потребовать устранения брака даже по истечении срока, указанного в договоре.


Если подрядчик не желает идти навстречу заказчику и изменять договор в соответствии с законодательством РФ, тогда лучше исключить спорные пункты. Все равно требования закона будут обязательны для исполнения в полном объеме.


Можно даже подписать документ с невыгодными вам условиями — и в этом случае вы защищены! Потребитель не обязан при заключении сделки быть юристом, поэтому любое несоответствие закону автоматически считается недействительным (ст. 16, п. 1): "Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.


Закон суров. И охраняет интересы потребителя очень строго. Жаль, что население России в основной своей массе страдает "правовым нигилизмом" и не считает нужным вести защиту своих законных интересов.


Сегодня Вы можете приобрести строящуюся или готовую недвижимость на побережье без лишних переплат, прямо от собственника.



Карта проезда

Генеральный план



Новости

2018-05-31

Насосная станция.

В поселке Айдар заканчивается... Подробнее.

смотреть

2018-05-30

Одноэтажные коттеджи.

Закончены кровельные работы... Подробнее.

смотреть

Все новости