Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости на море имеет существенные юридические тонкости, не зная которых, покупатель недвижимости может столкнуться с рядом проблем.

Речь пойдет о том, как юридически правильно составляется такой договор. Обмен жилых помещений также может быть оформлен как купля-продажа – это разрешено законом, а схемы действий почти одинаковые.

Любой договор содержит условия, включение которых в текст документа является обязательным. Для договора купли-продажи недвижимости обязательными условиями являются предмет договора (подробно описанный объект недвижимости) и цена продаваемого объекта (Ст.554 и  Ст.555 Гражданского кодекса РФ). Отсутствие в документе хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной (п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ).


В заключаемом вами договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны:
- реквизиты сторон – участников сделки купли-продажи недвижимости;
- подробное описание предмета договора купли-продажи недвижимости: точный адрес, метраж, количество комнат, этаж квартиры и.т.д.;
- форма, в которой приобретается недвижимость – целиком, либо долями;
- лица, которые могут проживать на отчуждаемой недвижимости либо отсутствие таковых;
- документы, подтверждающие владение продавцом данной недвижимостью;
- срок освобождения помещения продавцом с обозначением даты выезда;
- ее реальная стоимость.


Стороны иногда указывают в документах не подлинную, а  нормативную, или так называемую балансовую стоимость квартиры. Стороны идут на это для того, чтобы не платить подоходный налог с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Между тем, необходимо понимать, что в случае отражения в договоре купли-продажи недвижимости заниженной стоимости недобросовестный покупатель может заплатить продавцу именно эту, МИНИМАЛЬНУЮ, а не реальную рыночную стоимость объекта. Тогда продавцу придется доказывать, что на самом деле речь шла о более высокой сумме. Но расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и вернуть себе квартиру, когда формально все условия сделки соблюдены, будет очень сложно.


Покупатель в случае приобретения квартиры по балансовой стоимости также рискует – при попытке продавца расторгнуть договор купли-продажи данной недвижимости покупателю будет сложно вернуть уплаченные деньги, превышающие официально указанную в договоре сумму, если у него нет документов, доказывающих факт внесения средств. Не отражая в договоре купли-продажи недвижимости действительную сумму сделки, он теряет статус добросовестного приобретателя, права которого, в случае спора по сделке, мог бы защитить закон.


Обязательно включите в договор купли-продажи недвижимости условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимости. Чтобы не было жильцов, выписанных временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства и.т.д.).

 

Покупка дома на земельном участке

Специфичным при продаже дома на земельном участке является юридическое оформление купли-продажи, то есть составление договора и регистрация прав собственности.
Покупателю стоит уточнить у продавца, находится ли земельный участок, на котором расположен дом, в его собственности, или он только имеет право бессрочного пользования землей. Понятно, что первый вариант более предпочтителен, так как в противном случае хлопоты по оформлению участка в собственность лягут на плечи новых хозяев. Еще один немаловажный момент: и дом на море, и участок могут находиться в долевой собственности у нескольких владельцев. В этом случае необходимо потребовать у продавца документы, определяющие права собственников на пользование домом (соглашение жильцов или решение суда). Если этого не сделать, разрешение возможных конфликтных ситуаций с новыми соседями станет сложной задачей.

 

Предварительный договор купли-продажи недвижимости – юридические тонкости

Часто договор не может считаться предварительным договором купли-продажи квартиры, т.к. в нем не согласованы основные существенные условия основного договора - предмет и цена. В этом случае договор считается незаключенным, а незаключенный договор не может быть признан недействительным, т.к. такого договора с юридической точки зрения не существует.) Предложение подписать такой документ однозначно должно вызвать сомнения в честности намерений человека, который пытается продать вам квартиру или другой объект недвижимости.

 

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте.
Требования к форме договора купли продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.


Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.


Как уже отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества.


Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ):
• При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.
• Цена на здание, сооружение или иной объект - недвижимость, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.
Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ).

Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558 ГК РФ). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.



Карта проезда

Генеральный план



Новости

2017-09-22

Корпус Чайка растет на глазах.

Монолитные работы практически закончены... Подробнее.

смотреть

2017-09-11

Покупатели предпочитают Айдар.

Почему покупатели предпочитают Айдар другим популярным местам отдыха? Подробнее.

смотреть

Все новости